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Les FPI: l’immobilier en actions

Les Fiducies de Placement Immobilier, ou SCPI en France ou REITS en anglais (prononcez REETS), sont de grosses compagnies qui possèdent de nombreux biens immobiliers qu’ils louent. Investir en elles revient à s’exposer au secteur de l’immobilier pour son potentiel de croissance mais surtout pour des revenus issus de loyers. C’est une manière d’être propriétaire sans se salir les mains. En effet, vous n’êtes pas responsable de la maintenance, de la gestion des impayés et du recrutement des locataires, mais vous percevez votre part des gains. La fiducie a des moyens efficaces pour s’acquitter de toutes ces tâches, de réduire les coûts au maximum et a l’expérience de ce genre d’investissements.

On peut en acheter via la bourse, à des prix abordables et il existe des ETF qui suivent ce secteur de l’économie. Il est donc possible de se diversifier facilement en un seul achat. Les FPI investissent dans pleins de domaines comme l’hôtellerie, les centres commerciaux, les immeubles industriels, résidentiels et de bureaux. De plus, les FPI doivent distribuer entre 70 et 95% de leurs gains aux investisseurs. Elles en gardent bien-sûr une partie mais il n’y a pas de doute que les paiements soient intéressants. La question est de savoir si c’est une classe d’actif qui a sa place dans un portefeuille passif orienté sur la croissance totale à long terme, et non uniquement sur les revenus.

Pourquoi ajouter une nouvelle classe d’actif?

J’ai tendance à être assez radical dans ma vision d’un portefeuille. Je valorise beaucoup la simplicité et je suis sensible au coût. Par conséquent une classe d’actif doit répondre à au moins 1 des 3 objectifs suivants:

  • Offrir plus de rendements à long terme
  • Réduire la volatilité avec des corrélations négatives
  • Ne pas engendrer de coûts supplémentaires

Le critère du rendement à long terme est rempli par les actions. C’est de loin la meilleure classe d’actif dans ce domaine et aucune autre n’a de sens si c’est pour remplir ce rôle. Il me faudrait une étude sérieuse qui démontre qu’un autre actif dépasse le rendement des actions sur 25 ans ou plus, pour que je commence à considérer une alternative. Je dis bien une étude sérieuse, c’est-a-dire faite par des universitaires objectifs, experts en finance et en mathématiques. Pas une « étude » financée par une banque ou je ne sais quelle compagnie qui noient dans leur nombre les travaux de qualité.

En ce qui concerne le deuxième critère, puisque la place est déjà occupée par les obligations, il faut que les FPI offrent des corrélations négatives aux obligations mais surtout aux actions. Il faut donc qu’historiquement, les FPI se comportent de manière relativement indépendantes des 2 autres. Instinctivement, si on réfléchit un peu cela semble possible. L’immobilier est un secteur bien à part de l’économie, qui n’est pas corrélé aux mêmes risques que les actions ou les obligations. Bien que certains risques soient communs, il y a des événements qui peuvent affecter les actions, sans affecter l’immobilier et vice versa. Est-ce que cette réflexion instinctive se vérifie en réalité?

Source: https://fourpillarfreedom.com/are-reits-and-stocks-correlated/

Sur ce graphique, les FPI sont en violet et les actions en bleu foncé. Le bilan est assez mitigé mais si on regarde la période 1997-2007, la corrélation semble belle et bien négative. Durant cette période, les FPI ont été un bon agent de diversification, offrant des possibilités de réduire la volatilité du portefeuille, de profiter d’éventuels arbitrages en rééquilibrant, tout en ayant un bon rendement.

Le tableau ci-dessous montre les mêmes résultats d’une autre manière:

Source

On voit mieux ici l’alternance haut-bas entre les actions en violet et les FPI en bleu entre 1997 et 2007. En revanche, ce phénomène disparaît complètement dès 2008 et jusqu’en 2019, les deux classes d’actifs ont eu le même comportement. On peut comprendre pourquoi 2009 est compliquée pour les FPI, compte tenu de la nature de cette crise. Mais le « problème », c’est que depuis 2010, toutes les classes d’actifs ne font quasiment que monter. Alors est-ce qu’on peut en conclure que la corrélation négative des FPI a disparu? Probablement pas.

En 2020, par exemple, les FPI se sont comportées différemment des actions et des obligations en étant les seules à être négatives. Les obligations sont montées car elles sont sensibles à la baisse des taux d’intérêts et les actions sont optimistes (pour l’instant) quant à la résolution de la crise et aux vaccins. Par contre les FPI ont eu de sérieux problèmes à faire entrer les loyers. Cela parait paradoxal mais c’est plutôt un bon point en faveur des FPI car cela souligne leur comportement différent.

Pour finir, il arrive parfois qu’on trouve inutile d’investir dans des FPI parce qu’on est déjà propriétaire de sa résidence principale. L’argument avancé est que le capital d’un propriétaire est déjà massivement orienté vers l’immobilier, étant donné que la valeur de sa maison est souvent supérieure à celle de son portefeuille boursier.

Mais la nature de votre résidence est bien différente de celle des FPI. Tout d’abord, le capital issu de votre maison est vraiment bloqué par celle-ci. Même si vous la vendez, il vous faudra en général en racheter une autre et utiliser à nouveau une bonne partie de ce capital. Il ne s’agit pas vraiment d’une somme d’argent que vous pouvez utiliser pour subvenir à vos besoins. C’est plutôt un bien qui vous permet de ne pas payer de loyers au bout d’un moment, et donc de baisser vos dépenses fixes. À moins que votre objectif soit de redevenir locataire, ou de louer une partie de votre logement, il ne faudrait pas compter la valeur de votre maison dans le calcul de vos futurs revenus passifs.

Ensuite, votre résidence représente un investissement très peu diversifié. Vous vous exposez à des risques liés à votre économie locale, à votre capacité d’entretenir votre maison, et à des intempéries éventuelles. Les FPI vous offrent des possibilités de diversification que vous auriez du mal à avoir même en achetant plusieurs appartements locatifs.

Rendement-volatilité

Dans son livre Think, act, and invest like Warren Buffet, Larry Swedroe montre comment l’ajout de classes d’actifs influence le rendement et la volatilité d’un portefeuille 60/40 américain. PWL Capital a fait les mêmes calculs avec les données canadiennes et voilà ce que ça donne:

Source: https://canadiancouchpotato.com/2013/07/24/seeing-diversification-in-action/

On débute avec le portefeuille A qui ne contient que des actions canadiennes. Au fur et à mesure qu’on rajoute une couche de diversification d’actions de valeur, internationales, de petites capitalisations et de FPI, on augmente le rendement tout en baissant la volatilité. Il s’agit d’ailleurs de pondération plus que de diversification. En effet, un ETF comme VCN qui possède plus de 200 compagnies canadiennes, comprend déjà des entreprises dites de valeur, des petites capitalisations et des FPI. En fait, les FPI sont déjà dans vos fonds canadiens et internationaux. Si on en rajoute c’est pour leur donner plus de poids car on estime qu’elles ont des caractéristiques intéressantes.

Pierre-papier… ciseaux

Donc il semble que les FPI trouvent grâce à mes yeux mais c’est une classe d’actif très volatile, quasiment dans les mêmes proportions que les actions. Si on en rajoute trop, on ne va pas du tout baisser la volatilité globale du portefeuille. De plus, c’est un secteur très étroit de l’économie. Les FPI représentent 4% du marché américain. Au Canada, il y a à peine une vingtaine de FPI de tailles très différentes. Un ETF qui investit dans ces 20 compagnies peut se retrouver en fait influencé par juste une poignée d’entres elles, car les autres sont beaucoup trop petites en comparaison. Étant donné la forte concentration du secteur, quelle dose de FPI faudrait-il avoir pour ne pas avoir un portefeuille surexposé à juste 5 ou 6 compagnies?

Une des solutions pourrait être un ETF comme ZRE. Ce fond de BMO possède 23 FPI qu’il a décidé de répartir équitablement, peu importe leur taille dans l’économie. Ainsi une petite FPI a autant d’influence que RioCan qui est la plus grande du pays. C’est une manière de moins dépendre des géants mais aussi de ressentir plus durement les coups pris par tout le monde. Néanmoins, c’est une meilleure alternative qu’un ETF qui accordera toute sa valeur a uniquement 5 ou 6 compagnies. Sur le graphique ci-dessous on voit les performances de ZRE (bleu) contre le S&P/TSX (indice canadien en vert).

Source: https://dividendearner.com/canadian-reit-etfs/

L’autre solution est de rechercher une exposition plus globale mais là les choix sont limités. Au Canada, seuls CGR et PHR sortent des frontières. PHR a peu d’intérêts pour moi. Ce fond n’investit qu’au Canada et aux États-Unis. De toute façon les frais de 0,83% le disqualifie automatiquement.

Mais, de son côté, ce n’est pas comme si CGR était bon marché. À 0,71% c’est à peine mieux. Cependant, puisqu’il investit dans 75 sociétés dans 10 pays différents, il est notre meilleure option canadienne.

Répartition géographique de CGR

Comme ce fond investit à l’international, les dividendes seront considérés comme non canadiens, sans traitement fiscal particulier et il y aura une retenue à la source des pays concernés. Au final, ce fond semble quand même bien cher et tout me semble s’éloigner de plus en plus de mon tendre et adoré critère numéro 3. N’y-a-t-il aucune solution optimale?

Plus au sud

La solution optimale est à Wall Street et s’appelle REET. Avec 313 compagnies, dans une dizaine de pays développés, pour un coût de 0,14%, cet ETF nous montre qu’on a encore des progrès à faire avant d’avoir des produits compétitifs au Canada. Cependant, nous sommes tout de même chanceux car au Canada, nous pouvons investir directement dans ce fond, sans trop de difficultés. Mais nous ne devrions probablement pas nous lancer là-dedans avant d’avoir accumuler certaines sommes.

Pour acheter REET il faudra convertir nos dollars canadiens en dollars américains, et investir avec une compagnie de courtage en ligne qui nous laisse garder des devises américaines. Questrade le fait sans problème, donc il nous reste la question du coût énorme de la transaction. Sachez que vous perdez en frais divers, autour de 2% de la somme que vous convertissez. Plus vous le faîtes fréquemment, plus vous encourez ces frais. Mais, si vous le faîtes ponctuellement, vous aurez une plus grosse somme à convertir, donc les 2% feront aussi une belle somme. L’écart des frais entre REET et CGR peut peut-être justifier la conversion si on s’y prend bien. Je me réserve un article sur comment convertir des dollars canadiens en américains à moindre coût. Une fois que vous investissez en dollar US, REET pourra être dans vos REER et vous n’aurez plus la taxe américaine retenue à la source. Étant donné que REET investit à 65% aux États-Unis, c’est une bonne partie des revenus du fond que vous récupérerez.

À quel genre de revenus s’attendre?

Il faut s’attendre à recevoir un mélange de dividendes canadiens ou étrangers, de gains de capitaux et de remboursement de capital. Comme souvent avec le remboursement de capital, on ne sait pas trop pourquoi le fond en distribue et sur quel critère. Par exemple pour ZRE, bien que 2019 ait été une année prolifique (+25,96%), 25% des paiements de l’ETF sont constitués de remboursement de capital. Je rappelle qu’il s’agit de votre investissement que l’on vous rend. Pourquoi rendre le capital, si le fond a autant de gains dans l’année? J’espère que ce n’est pas pour gonfler artificiellement le taux des revenus.

0,4482 / 1,735 = 25%

CGR distribue beaucoup moins de remboursements de capital. En 2019, ce montant culmine à 0,00085$. Mais bien entendu les revenus sont principalement étrangers d’où l’importance d’optimiser les impôts.

Quant à REET, ce fond ne distribue quasiment que des dividendes. Je n’ai pas vu de traces de remboursement de capital jusqu’à présent, et c’est tant mieux.

En conclusion

Un portefeuille qui inclut des FPI ne me choque pas mais, soit vous optez pour la voie 100% canadienne comme ZRE, soit il vous faut la voie internationale avec REET en dollar US. Si votre portefeuille en est à ses débuts et que vous voulez des FPI, ZRE suffira amplement. Une fois que vous en avez assez, disons pour 50 000$, vous pourrez vendre ZRE, convertir l’argent et acheter REET à la place. Investir en REET mensuellement me paraît beaucoup trop coûteux si vous ne pouvez pas éliminer vos frais de change.

Les FPI sont donc une bonne option pour diversifier son portefeuille, réduire sa volatilité et obtenir du rendement. On ne devrait pas trop en mettre car le secteur est trop concentré et il faudrait se diversifier globalement. Malheureusement, faire cela entraîne des coûts plus importants. Voilà pourquoi une allocation maximum de 10-15% de l’ensemble du portefeuille ne devrait pas être dépassée. Même une fois à la retraite, bien qu’on aimerait avoir plus de revenus, il ne faudrait pas dépasser cette pondération, à moins d’être conscient qu’on augmente sensiblement les risques que l’on prend.

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