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Prendre en compte les coûts de l’achat immobilier

Soyons clair d’entrée de jeu, cet article ne prétend pas décourager l’achat d’une résidence principale. Il faut le lire comme une tentative d’éclaircissement sur la réalité qui se cache derrière notre décision d’acheter une maison. Avec cet achat nous avons parfois l’idée que nous investissons dans quelque chose, que nous nous lançons dans l’immobilier et que nous commençons à nous bâtir un capital. Cela est bien souvent vrai mais j’aimerais souligner ici combien un tel investissement peut être trompeur au niveau des chiffres.

Il n’y a rien de mal à vouloir acheter une maison, il faut juste être conscient de 2 ou 3 petites choses.

 

La différence en termes de prix

Je vais me lancer dans une comparaison entre 2 cas et nous allons nous amuser à calculer la différence de prix puis de coût.

Prenons Marius et Jin, 2 frères, qui décident d’acheter chacun une maison. Ils ont tous 2 un bon emploi, gagnent sensiblement les mêmes salaires et ont 100 000$ comme mise de départ. Marius file chez son banquier et veut savoir combien il peut emprunter. Celui-ci rentre toutes les données nécessaires et annonce que Marius peut se payer une maison de 600 000$ s’il le souhaite.

Fou de joie, Marius passe les prochaines semaines à chercher la maison de ses rêves et trouve la perle: un bien de 500 mètres carrés, refait à neuf, à la mesure de ses moyens affiché à 600 000$. Tout est beau.

Jin va chez son banquier mais précise bien qu’il aimerait être approuvé pour un prêt d’une durée maximum de 20 ans. Il ajoute que sur ses 100 000$ de mise, il aimerait en garder 10 000 pour les frais légaux. De plus, les 90 000 restants doivent représenter au moins 20% de son emprunt. Le banquier n’a pas besoin d’entrer des données et se contente de donner son accord pour un emprunt maximum de 450 000. Jin cherche et trouve une maison de 200 mètres carrés, refaite à neuf également à 350 000$. Tout est beau.

Jusque là, Marius et Jin semblent au même point financièrement. Marius a payé 250 000$ de plus que Jin, mais sa maison est un actif qui vaut 250 000$ de plus que celle de Jin. Cependant, Marius estime qu’il a un avantage certain sur son frère. En effet, sa maison est plus grande, plus belle et peut-être mieux équipée que celle de Jin.  C’est un critère purement consumériste et psychologique mais tout de même, aux yeux de Marius, c’est important.

 

La différence en termes de coût

C’est ici que les choses peuvent se gâter. Pour savoir ce qu’un investissement rapporte, il ne suffit pas de comparer la différence de prix à l’achat mais il faut prendre en compte les coûts que l’investissement a généré. C’est un peu l’équivalent des frais dans les investissements financiers, mais en bien plus méchant. Quelle est donc la différence en termes de coût pour nos deux frères? On ne va calculer ici que les coûts pour acheter les maisons.

Pour commencer, calculons le coût des 2 emprunts, en d’autres mots, les intérêts qu’ils paient à la banque. Pour cela regardons un peu quels sont les termes des emprunts qu’ils ont contractés car il est impossible que leurs conditions de prêts soient identiques:

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On est déjà loin des 250 000$ de différence de prix lorsqu’on prend les intérêts en compte. Mais ne nous arrêtons pas là et voyons ce qu’il se passe lorsqu’ils décident de finaliser leurs emprunts.

Marius découvre qu’il lui faut sortir environ 2% du prix de sa maison en frais divers pour clore le dossier, soit 12 000$. Il ne les a pas mais son banquier est bien arrangeant et lui suggère donc d’inclure cette somme dans son prêt. Dans la foulée, il explique aussi qu’étant donnée que la mise de Marius est inférieure à 20% du prix de la maison, il doit absolument assurer son prêt en cas de défaut. C’est la loi. Pas de problème, l’assurance coûte certes 14 336$ mais la banque va aussi inclure cette somme dans le prêt.

Jin de son côté s’y attendait et sait qu’il va devoir sortir 7 000$. Il avait gardé 10 000$ sur sa mise et il lui en reste 3 000 qu’il va injecter dans sa mise. Voyons la nouvelle différence de coûts:

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Jin se retrouve avec un paiement mensuel de 1 422$ et cela lui convient parfaitement. En revanche, Marius avait prévu d’emprunter 500 000$ à la base et se retrouve avec un emprunt à 526 336. Ses mensualités de 2 914$ lui laissent assez peu de marge de manoeuvre pour ses autres dépenses. Il s’en plaint à son banquier qui lui suggère donc d’étaler la durée de son prêt sur 5 ans de plus réduisant ainsi ses mensualités à 2 490$. Marius est heureux car il vient de récupérer 424$ par mois de pouvoir d’achat. Il remercie chaleureusement son banquier et s’en va. Quelle conséquence cette décision a-t-elle eu en termes de coûts?

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La conséquence est 47 862$ en intérêts que ces 5 années de plus vont coûter à Marius. Ce n’est pas anodin. Nous voici avec une différence de coût de 405 756$ contre une différence de prix de 250 000$.

Il y a d’innombrables coûts supplémentaires qui seront plus importants pour Marius que pour Jin. L’assurance habitation, le chauffage, la décoration, les travaux etc… Chacun de ces coûts réduiront considérablement le retour sur investissement lorsqu’ils viendront à vendre leur bien mais nous ne pouvons pas calculer ça ici. De plus, ce sont des coûts que nous devons tous affronter car il nous faut bien vivre quelque part. Jin les a gardé plus bas que Marius et c’est à son avantage. Quelque part, un locataire garde ces coûts très bas également mais il ne peut pas espérer de rendement quelconque sur son logement.

Il reste un dernier détail à régler pour Jin. Rappelez-vous qu’il a les mêmes revenus que Marius. Or, chaque mois il dépense 1 068$ de moins pour son emprunt. Étant donné que sa maison lui coûte aussi moins cher à assurer et à entretenir, on peut raisonnablement estimer qu’il a jusqu’à 1 400$ de plus par mois. Il peut donc placer cette somme avec un beau portefeuille passif rapportant 7% annuellement.

 

Capital final et rendement total

Nous faisons un bond de 25 ans. Les 2 frères ont fini de rembourser leurs emprunts et vendent. Je vais faire simple en disant que chaque maison a pris 3% par an.

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Marius a un capital immobilier carrément plus élevé que Jin même si son rendement moyen est moins bon que son frère. Si Marius ne prend que la différence de prix en compte, il pourrait penser que son gain est de 656 000$ avec un rendement annuel de 4,37%. Encore pire, parfois certaines personnes considèrent uniquement leur mise de départ pour calculer leur rendement: « Je n’avais que 100 000$, je les ai investi en utilisant un effet de lever (crédit), et me voilà avec 1 256 000$, ça fait du 46% par an en moyenne. » Je ne plaisante pas, on entend fréquemment ce genre de phrases et de chiffres. Bien entendu l’effet de levier est plus que bénéfique pour Marius et l’a aidé à fructifier son capital. Mais cette phrase omet juste de rappeler à son interlocuteur qu’en 25 ans, Marius a injecté 847 258$, loin des 100 000$ de départ. C’est cet effort constant qui lui a permis d’obtenir son 1 256 000$. Dès qu’on considère le coût c’est une autre histoire car son rendement tombe à 1,93%.

N’oubliez pas qu’on n’a pas pris en compte la maintenance, l’assurance, les impôts et le reste. Il arrive parfois, lorsque la maison ne prend pas vraiment de valeur par manque d’entretien ou par dégradation du marché, que le rendement soit négatif. Considérons le fait que les maisons de Jin et de Marius n’aient pris que 1%:

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Ce serait un désastre pour Marius qui perd de l’argent et même pour Jin qui ne gagne quasiment rien. Mais Marius pourra dire lors de dîners entre amis qu’il a gagné 26% par an sur ses 100 000$. Il peut réussir à se persuader qu’il a gagné de l’argent alors qu’il en perd 77 800. Encore une fois tous les coûts n’ont pas été pris en compte. En réalité Marius a juste pris plus de risques que Jin avec son placement, c’est pourquoi il est mieux récompensé si sa maison prend de la valeur mais il est aussi puni plus sévèrement dans le cas inverse. Il dépend plus du bon rendement du marché immobilier que Jin. Oublions ce rendement de 1% et revenons au cas à 3%.

Jin a aussi eu l’occasion d’investir en dehors de l’immobilier et de diversifier ses placements. Les 20 premières années il a investi 1 400$/mois et les 5 dernières, étant donné qu’il avait fini de rembourser son emprunt, il a pu pousser jusqu’à 2 878$/mois. Voici le total:

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Dans mon exemple Jin finit avec 678 300$ de plus mais je suis conscient de quelques objections qu’on pourrait me faire. Pourquoi je ne fais monter la valeur des maisons que de 3% alors que je choisis 7% pour le portefeuille de Jin? J’ai choisi des chiffres qui ressemblent aux rendements passés mais bien sûr que Marius et Jin peuvent très bien avoir déniché des maisons qui prennent 7% annuellement. Il faut juste se faire à l’idée que Marius vende à 3 256 000$ et je pense vraiment que ce genre de gains en immobilier sont ultra méga rares. J’ajouterai même qu’il est probable que la maison de Jin, étant moins chère au départ, aura un meilleur rendement que celle de Marius qui, au bout d’un moment va stagner en prix pour respecter le pouvoir d’achat des acheteurs. Finalement, 3% d’intérêts sur 25 ans, c’est historiquement faible. Un emprunt à 5% aurait des coûts encore plus gros.

Peu importe de toute façon puisque le message ici est plutôt de rappeler de prendre en compte les coûts, et non le prix (et encore moins le placement initial), pour faire ses calculs sans oublier de se diversifier.

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