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Comment tirer des revenus de son portefeuille?

Aujourd’hui je vais tenter d’explorer des moyens de tirer des revenus passifs de son capital. Le but ultime de la démarche de l’épargne et de l’investissement est de se procurer une rente. Or, la stratégie de départ qui consiste à accumuler et à faire croître son capital n’est pas forcément la même que celle qui va produire des revenus. Voyons donc les options possibles:

Stratégie 1: le statu quo

statusquo

Il n’y a rien de mal à conserver son portefeuille en état. Si je pars du principe que votre portefeuille boursier ressemble même de loin à celui-ci, c’est-à-dire, un portefeuille axé sur la croissance sur lequel vous espérez un rendement moyen de 6 à 7% par an, alors vous pouvez sans doute ne rien changer. Cependant, les caractéristiques d’un tel portefeuille risquent de vous gêner au moins sur le plan philosophique.

 

Des revenus basés sur les gains de capitaux

En effet, avec un tel portefeuille, vous aurez une distribution de dividendes relativement faible. Souvenez-vous que je recommande ce portefeuille pour la croissance à long terme et pour éviter justement les dividendes qui déclenchent des taxes. Si vous regardez les détails du fond canadien VCN, vous verrez que les dividendes représentent 2,94% de votre capital investi. C’est un revenu assez faible, et c’est voulu. Pendant votre vie active, vous gagnez de l’argent en travaillant et vous avez un taux marginal d’imposition qui peut être élevé. Rajouter des dividendes par-dessus est plus qu’inutile, c’est carrément indésirable. Il vaut mieux privilégier ce genre de fonds qui va traduire les profits des compagnies en valorisation de votre capital, plutôt qu’en dividendes taxables.

Par contre, si vous conservez ce genre de fonds une fois que vous arrêtez de travailler, il vaut mieux être prêt à générer des revenus en vendant chaque année des parts de votre actif. C’est une stratégie un peu mal-aimée car cela donne l’impression de puiser dans son capital et de réduire petit à petit les dividendes futurs. Plus vous vendez d’actions, plus vous réalisez vos gains, et moins vous toucherez de dividendes. De plus, vous réduisez aussi le montant que vous allez transmettre à vos héritiers. En revanche, si vous êtes toujours fortement imposé à votre retraite, les gains de capitaux sont de loin la meilleure stratégie fiscale, comme je l’explique ici. Il y a des moyens de tirer des ventes de son capital sans jamais l’épuiser, ou encore, de l’épuiser à un rythme qui devrait vous procurer des revenus stables jusqu’après vos 90 ou 100 ans.

 

Les faibles distributions idéales pour les gros portefeuilles

Si vous cherchez un peu sur internet, vous trouverez des investisseurs actifs comme Project Life Mastery qui vous expliqueront par exemple comment générer 8 000$/mois à partir d’un portefeuille de 3,5 millions.  Même si 8 000$/mois est une somme qui fait envie, cela ne représente que 2,74% du portefeuille. Un tel investisseur avec un tel portefeuille, n’a pas spécialement intérêt à générer beaucoup de revenus. Lorsque vous avez accumulé des sommes importantes, le statut quo a beaucoup d’avantages. Non seulement vous pouvez vous « contenter » d’un faible taux de distribution car 8 000$ suffisent normalement amplement pour vivre, mais en plus vous bénéficiez toujours d’une forte croissance de votre capital. En effet, si votre portefeuille gagne en moyenne 8%, une fois les 2,7% de dividendes dépensés, il vous reste 5,3% de croissance annuelle. Cela signifie, une augmentation moyenne annuelle de 5,3% des futurs dividendes. Je pense que vous avez rarement eu au cours de votre carrière de salarié, une augmentation de 5,3% en moyenne par an.

Stratégie 2: Croître avec la bourse, sécuriser et rentabiliser avec la pierre

https://philippewaechter.ostrum.com/2015/11/10/2-graphes-sur-limmobilier-en-france-limmobilier-est-il-cher/

En France, l’immobilier est considéré comme un placement ce qui fait monter les prix

J’ai souvent dit que je ne considérais pas l’achat d’une résidence principale comme un investissement, mais en ce qui concerne l’immobilier locatif, c’est autre chose. Il y a des pièges à éviter et un savoir-faire à acquérir que je ne développe pas dans ce blog, mais c’est un domaine qui peut s’avérer très rentable en termes de revenus passifs tout en conservant un capital (voire en le valorisant fortement). Un bon investissement locatif devrait rapporter en loyers entre 4 et 8% du capital investi. De ce que je sais, il vaut mieux privilégier de petites surfaces en centre urbain. Si vous avez un rendement plus faible que ça, posez-vous des questions car il est possible d’avoir un rendement de 3% sans grand risque avec des obligations, sans frais de maintenance ni de réparations, ni taxes foncières.

La stratégie est plutôt simple. Vous accumulez en bourse pendant un certain temps, et, pour tirer des revenus tout en réduisant votre risque en actions, vous vendez une partie du portefeuille pour faire un achat conséquent d’appartements que vous louez.

Le moment de l’achat immobilier diffère en fonction de votre personnalité. Vous pouvez le faire régulièrement tous les 5 ans et emprunter la différence, ou tout acheter d’un coup à la fin. L’idéal reste quand même de réduire les frais et les impôts au maximum, donc d’acheter relativement tard. Encore une fois les loyers que vous percevez seront taxés. Si vous gagnez déjà beaucoup d’argent avec votre travail, inutile d’en rajouter. Les gains de capitaux boursiers, dans des CELI ou REER (Canada), un PEA ou une assurance vie (France), sont peu ou pas taxés, forts et simples à maintenir. De plus la faiblesse des frais vous permet d’accumuler encore plus vite. Il vaut mieux, je pense, devenir un propriétaire rentier un peu plus tard.

Bien entendu, toute situation étant différente, ce n’est pas une vérité absolue. Il y a un avantage certain à commencer tôt à acheter du locatif, c’est l’acquisition de l’expérience.

Une croissance au détriment du rendement

Il y a un petit piège vicieux à éviter avec l’immobilier. Vicieux car il joue sur notre affect et notre psychologie. Si vous avez un bien immobilier qui prend beaucoup de valeur, il se peut qu’il devienne par conséquent… peu rentable. Dans ce cas, il devient plus intéressant à être revendu plutôt qu’à être loué. Je m’explique:

Vous avez sûrement tous entendu ou vécu des histoires de forte montée de prix de l’immobilier. Imaginons que j’achète un studio à Paris à 340 000 euros et que je le loue à 1420/mois. J’obtiens un rendement de 5% environ. Si 5 ans plus tard, les prix ont pris 2,2% par an en moyenne, mon studio est maintenant estimé à 380 000 euros, je devrais en théorie, monter mon loyer à 1583/mois pour conserver un rendement de 5%.

Si 5 ans plus tard, les prix ont pris 5% par an en moyenne, mon studio est maintenant estimé à 475 000 euros et je devrais en théorie, monter mon loyer à 1979/mois.

En réalité, en cas de forte hausse de la valeur de l’immobilier, il y a un seuil au-delà duquel je ne pourrais plus monter mon loyer, faute de trouver un locataire. De plus, il est difficile d’estimer la valeur de son bien années après années, donc, les investisseurs acceptent pour la plupart un rendement plus faible chaque année. Parfois, parce qu’ils calculent mal leur rendement car ils ne gardent en tête que leur capital de départ (les 340 000 euros) pour faire le calcul, au lieu de prendre en compte le capital revalorisé. Et parfois, parce qu’il vaut mieux accepter un rendement plus faible plutôt que d’avoir un logement vide.

Dans le cas d’un bien immobilier qui prend beaucoup de valeur, si vous avez besoin de revenus passifs, alors malheureusement, il vaut mieux le vendre. Reprenez votre capital (attention aux impôts) et réinvestissez-le là où vous pensez obtenir encore 5% ou plus.

C’est là encore, à mes yeux, une supériorité des placements financiers par rapport à l’immobilier. Si, en moyenne, mon portefeuille prend 5% de croissance et me reverse 2% en dividendes, mes revenus vont donc augmenter de 5% par an. Par exemple: en 2018 j’investis 380 000 euro et je reçois 7 600 euros de dividendes dans l’année (633/mois). En 2023, après 5% de croissance moyenne annuelle, mon capital est maintenant de 475 000 euros et mes dividendes de 9 500 par an (791/mois).

 

Stratégie 3: Réorienter son portefeuille

re-orientation

Normalement, avec un profil agressif, en vieillissant vous devriez répartir vos actifs différemment. C’est-à-dire, avoir plus d’obligations et moins d’actions, passer d’un profil agressif à un profil conservateur ou équilibré. Ce qui signifie que progressivement, vous êtes déjà en train de réorienter votre portefeuille vers plus de revenus passifs. En effet, souvenez-vous que les obligations sont des dettes qui vous paient un taux d’intérêt fixe. Le fond ZAG, que je recommande ici vous paie un taux de 3,01%. Il est toujours possible de trouver mieux, mais ce n’est pas nécessaire. N’oubliez pas que vos obligations sont la sécurité de votre portefeuille. Chercher plus de rendement équivaut à les rendre plus risquées. Si vous avez ramené ce fond dans votre portefeuille à une hauteur de 40% environ, vous allez vous approcher de ce genre de rendement mais vous serez encore en dessous car la part d’actions à un revenu plus faible.

Il vous reste donc un autre 60% en actions à réorienter vers plus de revenus passifs. Il s’agit ici de vendre des fonds comme VCN (attention aux impôts) et de choisir d’autres placements. VCN, qui représente maintenant 30% de votre portefeuille peut être remplacé par VDY qui investit dans des compagnies canadiennes à forts paiements de dividendes (7,14% le mois dernier). VXC (1,72%) peut être conservé et réduit à 25% du portefeuille car il est inutile de chercher trop de dividendes étrangers étant donné qu’ils n’ont pas de traitement fiscal privilégié. Par contre, pour le dernier 5%, une autre classe d’actif peut être introduite ici.

 

La pierre-papier

Les FPI au Canada ou SCPI en France sont des parts de placements immobiliers commerciaux ou résidentiels qui vous reversent des loyers. Au lieu d’être propriétaire d’un local de bureau ou d’un appartement, vous possédez des parts de locaux ou d’appartements proportionnelles à votre investissement. La valeur du FPI augmente en fonction de la valeur des biens immobiliers gérés par une société, et vous recevez en plus un loyer. ZRE est un fond qui investit dans les FPI canadiennes avec un revenu de 4,29%. Si vous allouez les 5% de votre portefeuille qui restent à ce fond, votre revenu passif sera plus élevé.

Voyons maintenant quel est ce nouveau revenu passif du portefeuille global. ZAG à 40% devrait rapporter 1,204%. VXC à 25% rapporterait autour de 0,43%. VDY à 30% rapporterait autour de 2,142% et ZRE à 5% rapporterait 0,2145%. Le total donne 3,99%, disons 4%. Un portefeuille d’un million génère donc 40 000 par an (3 333/mois) avec une augmentation annuelle de ce revenu autour de 2-3%. Les frais restent faibles, la gestion simple et les impôts sont optimisables.

 

À prendre en considération:

Si vous réorientez votre portefeuille il faut prendre conscience des points suivants:

  • En augmentant le revenu, vous sacrifiez de la croissance.
  • Une partie de votre portefeuille est sensiblement plus risquée. Les actions canadiennes étant concentrées sur les compagnies à dividendes juteux, vous êtes moins diversifiés dans ce secteur. Cependant ce risque devrait largement être contrebalancé par l’augmentation de votre part d’obligations.
  • Vous êtes aussi moins diversifiés mondialement car votre fond international est ramené à 20% de vos actifs et de plus vous rajoutez 5% d’un actif en immobilier canadien. Il existe des fonds FPI qui investissent à l’international mais les options actuelles (CGR à 3,25% de revenus) demeurent chères et un peu moins rentables (0,71% de frais). Si vous investissez en US$, il y a des options plus sympathiques aux États-Unis (REET à 0,14% de frais).
  • Prenez en compte l’inflation lorsque vous décidez de votre revenu passif de l’année. Si vous voulez 40 000/an, en cas d’inflation à 2%, il vous faudrait 40 800 l’année suivante pour maintenir votre pouvoir d’achat.
  • Pour finir, il est important de comprendre que tous ces chiffres sont des moyennes annuelles. Un actif financier en actions ne rapporte pas exactement la même somme chaque année. Du fait, certaines années verront de faibles dividendes tandis que d’autres seront énormes. L’idée ici est de vous en tenir à votre objectif de revenu passif. Si vous voulez 40 000/an, soit 4% d’un capital d’un million, et que votre portefeuille en rapporte 50 000 en 2019, ne dépensez pas le surplus de 10 000. Lorsque vous n’aurez que 30 000, il vous faudra un coussin de sécurité pour jongler avec les irrégularités à court et moyen terme des marchés. Videz le coussin en temps de difficulté et gonflez le en temps de prospérité.

 

Conclusion

Ces 3 stratégies ne sont pas exclusives. Il est possible de les appliquer toutes ensembles. Rien n’interdit d’avoir un appartement, de réorienter son portefeuille pour gagner 3 ou 4% de revenus passifs et en plus, de vendre des parts de son capital. Je n’ai pas non plus parlé des annuités qui sont des assurances. Vous vendez votre capital de 600 000$ par exemple, pour obtenir une assurance avec un paiement à vie d’une rente de 30 000/an (j’invente les chiffres). Tout ça est calculé en fonction de votre âge, si vous indexez la rente sur l’inflation etc… Je n’en parle pas car le but de cette section est plutôt de gérer son argent soi-même plutôt que de le reverser à une compagnie d’assurance. Mais cela ne veut pas dire que c’est une mauvaise option.

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